皆さん、こんにちは。
「年間配当1000万円を目指す！」という目標を掲げ、ブログを始めた京大父さんです。
皆さんは不動産投資に興味はありますか？
本屋に行くと、不動産投資に関連する書籍が多いですし、世の関心は高いのだろうなと思います。
特に、レバレッジを効かせて大成功した事例等を目にすると、自分にも出来そうな気になります。
ただ、私は今のところ不動産投資（現物不動産への投資を指しています）は行わない方針です。
現物不動産への投資
現物不動産とは、土地や建物を指しています。
こうした不動産を直接所有して、そこから賃料収入を得るのが最も一般的な不動産投資です。
不動産投資の最大の魅力の一つはレバレッジを効かせることができる点にあります。
不動産投資を目的に銀行借り入れを行うことで、自己資金だけよりも効率的に資産運用が可能です。
ただし、あくまでも思い通りに運用が出来た場合に限った話です。
私も仕事で不動産投資事業に携わった経験がありますが、手間とリスクが大きいと思っています。
特に、閉鎖的なマーケットなので、情報格差が非常に大きいです。
豊富な情報を有しているプレヤーが断然有利で、優良な情報を入手することがまずは困難です。
そのため、個人が少ない情報の中から適切な投資物件を購入できるかどうかは疑問を持っています。
株式市場の場合は、情報開示の仕組みが整備されていますが、
不動産投資においては、個別の物件毎に自分で情報収集するしかありません。
本当に優良物件であれば情報が回ってこないか、即断即決しないと他に取らることが多いです。
まずは、そういった特殊な市場だということを理解することが必要です。
不動産投資を行わない理由
私が不動産投資を行わない理由は主に3つあります。
①手間と難易度
②集中投資の回避
③レバレッジをかけることに慎重
手間と難易度
物件選定は勿論のこと、運用開始後も入居者の入れ替わりや改修・更新工事等が発生します。
外注を活用して手間を掛けない方法もありますが、コストが上がり、収益性が下がります。
売却の際も、簡単に買い手が見つかることは稀です。
仲介会社と何度も折衝しながら、売却価格を設定する必要があり、即時性は低いです。
仮に、今月中に売りたいと思っても、価格を下げない限り思い通りになるかは分かりません。
また、運用後の収入やコストを適切に想定することが必要ですが、これには経験が必要です。
運用開始後、数年の内に固定資産税が上がった、修繕工事が必要になった、家賃が下がった等、
こうしたことは、不動産投資の経験があり、税務面の知識がある方なら問題ないものの、
中長期の見通しを持たず、買った時の一番いい収支だけで投資してしまうと痛い目を見ます。
私はこうした管理手間や難易度を踏まえて、不動産投資は選択肢から外しています。
集中投資の回避
短期的に大金持ちになることを目指している訳ではありません。
家族の生活を脅かすリスクを抱えてまで投資をすることはありません。
そのため、投資においては分散投資を心掛けています。
一つの投資商品に全ての資金を投入し、失敗したら多額の金銭を失うという投資はNGです。
不動産投資は、一つの物件に対する投資額が大きく、集中投資になるので私は避けています。
特に、日本の場合は地震リスクを無視することができません。
色々な地域で複数物件を所有できれば別ですが、基本的には集中投資なのでNGです。
レバレッジをかけることに慎重
繰り返しですが、家族の生活を脅かすリスクを抱えてまで投資することはありません。
レバレッジを掛けるということは、万一の場合負債を抱えて終わる可能性があるということです。
確率の大小ではなく、家族の生活を守ることが絶対条件ですから、
負債を抱えて終わる可能性がある投資手法に踏み込むことは、私としては出来ません。
そもそも、適切な情報にアクセスすることが難しいマーケットですから尚更慎重です。
まとめ
ただし、不動産投資が絶対儲からないなんてことは全くありません。
ただし、それなりに手間が掛かる投資であることと、適切な情報にアクセスできること、
不動産投資に関する知識・経験があることが求められるので、難易度は高いと思っています。
また、レバレッジを掛けることについても、皆さんで意見が分かれると思います。
この点は、置かれている環境やリスクへの考え方の差によると思いますので正解は無いです。
なお、現物不動産には投資しませんが、
J-REIT（上場不動産投資信託）のETFやインフラファンドには投資しています。
上場しているのでいつでも買えて・いつでも売れること、
日本全国の物件に分散投資されているので、集中投資を回避できることから、
あえて現物不動産に手を出さなくても間接投資で十分満足しています（レバは効きませんが）。
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