皆さん、こんにちは。
「年間配当1000万円を目指す！」という目標を掲げ、ブログを始めた京大父さんです。
皆さんはJ-REITへの投資を行っていますか。
2001年にスタートしたJ-REIT（上場不動産投資信託）ですが、
合併もありつつも、銘柄数が多くなりました。
今まで倒産により上場廃止となった個別銘柄が無い稀有な市場です。
また、複数のJ-REITを束ねてワンパッケージにしたETFも充実してきました。
J-REITの価格が冴えない
直近の日経新聞でも記事になっていましたが、
絶好調の日本株に対して、J-REITの価格がここのところ冴えないですね。
大規模金融緩和の波にのって、右肩上がりに上がってきたJ-RETIの価格ですが、
コロナで大きく落ち込み、一旦回復したものの、その後はダラダラと下げが続いています。
〈東証REIT指数〉
アフターコロナにおける、オフィスマーケットを中心とした需要の変化や利上げリスク等、
株価が冴えない理由は色々と言われていますが、本当の理由は分かりません。
ただ、不動産は社会インフラの側面もありますから、突然需要がゼロになったり、
収入源である賃料が突然半減したりということは想定し辛いです。
2001年にスタートしたJ-REITも過渡期を迎えているとは感じています。
特に、J-RETIが保有する資産の築年数が段々と古くなってきています。
REIT自身が建物を解体して新しい建物を開発することが、実質的には困難な中で、
保有不動産の新陳代謝が進まないと収益性は下がる一方となります。
また、銘柄数が増えた一方で、銘柄毎の格差も大きくなるように感じます。
当初は特化型（オフィスのみに投資、住宅のみに投資等）が多かった中で、
最近は合併も含めて総合型（色々な用途に投資）のJ-REITが増えました。
リスク分散の観点からすると、総合型は魅力的ですが、
個性が無くなると、規模や収益性・安定性を切り口に、銘柄ごとの格差が進む気がします。
J-REITへの投資について
足元がおぼつかないJ-REITですが、私は引き続き淡々と投資を続ける予定です。
市場全体の平均配当利回りが4％を超えてきていますし、
配当金の積み上げが目的の投資家にとっては魅力的です。
金利が上昇した際や過渡期を経験する中で、一時的に大きく下げることも覚悟していますが、
いつ起きるか分からないので、淡々と一定ペースで購入を続けるつもりです。
現物不動産への投資は、簡単ではなく、甘いものではないと思っています。
不動産投資の知見があり、優良な情報があり、手間暇を掛けられる場合以外は、
中長期的に収益を上げ続けることは結構難しいと考えています。
一方で、J-REIT投資（およびリートETF）の場合は、
そうした現物不動産のリスクを直接的に追うことなく、手軽に不動産の旨味を享受できます。
現物不動産投資でも、利回り4％を継続的に得ることはそんなに簡単ではありません。
借入をして、レバレッジを効かせられるというメリットは大きいですが、
資産運用で大きなリスクを負いたくない場合は、借入を伴う不動産現物投資を
私は積極的にはお勧めしません。
不動産は安定的にキャッシュを生み出す社会インフラという点で、
魅力的な投資対象ですが、不動産毎の個別リスクが私にとっては大き過ぎます。
その為、J-REITのETFに分散投資して、個別リスクを抑えつつ、投資していくつもりです。
もちろん、手間が惜しくない方は、複数のJ-REITに投資することでも十分分散は図られます。
まとめ
今は不人気のJ-REITですが、個人的には素晴らしい商品だと思っています。
当面は、価格もダラダラ下がっていくような気がしています。
（nav倍率が1倍を切っている銘柄が多いので指標面では割安ですが。）
ただ私の場合は、上がっても・下がっても中長期的に保有し続けるスタンスですので、
ダラダラ下がってくれれば、それはそれで株数（投資口数）を増やせるチャンスです。
REITから受け取る配当金は年間10万円程度ですし、
ポートフォリオに占める投資比率も10％以下と大きくないですが、
不人気市場でも淡々と買い増しを続けたいと思います。
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